בימים האחרונים ניתן פסק דין על ידי כבוד השופטת, אסתר נחליאלי חיאט, בעקבות ערעור מנהלי על החלטת ועדת ערר לארנונה, שבה אישרה ועדת הערר את סירוב העירייה לרשום את שוכרי החנויות בקניון רמת אביב כמחזיקים של השטחים המשותפים לצורך תשלום ארנונה.
ההליך החל בכך שהנהלת הקניון פנתה אל עיריית תל אביב בבקשה לחייב את שוכרי החנויות בקניון כמחזיקים של חלקים בשטחים המשותפים בקניון, בהתאם להסכמה בין הצדדים, שבאה לידי ביטוי בחוזים הקיימים בין הקניון לבין שוכרי החניות, לצורך תשלום הארנונה.
בניגוד לבקשה זו, ועדת הערר קבעה כי הנהלת הקניון היא בעלת הזיקה העיקרית לשטחים המשותפים, ולא שוכרי החנויות, ועל כן יש לרשום את הנהלת הקניון כמחזיקה באותם שטחים. כלומר, ועדת הערר התעלמה מההסכמות אליהם הגיעו שוכרי החנויות והנהלת הקניון והחליטה בניגוד למוסכם על הצדדים. על החלטה זו הוחלט לערער.
בין יתר הטענות שהעלתה הנהלת הקניון בערעור, טענה שעלתה היא האם בנסיבות בהן אין מחלוקת בין המשכיר לבין השוכרים ואין יריבות ביניהם, רשאי מנהל הארנונה להתערב בהסכמות הצדדים?
בפסק הדין נקבע כי כאשר אין מחלוקת בין צדדים קרובים לנכס מי יישא בתשלומי ארנונה, וכל עוד תשלומי הארנונה משולמים כסדרם, הרי שאין מקום להתערבות הרשות. שיקול הדעת של מנהל הארנונה בדבר סירוב לרשום מחזיק במקרה של העדר מחלוקת בין הצדדים הוא מצומצם ביותר, אף אם קיים.
לדעת השופטת, במקרה הנדון, לשאלת הזיקה של הנהלת הקניון לשטחים המשותפים אין כל רלוונטיות, מאחר שאין יריבות בין הקניון לשוכרים. שאלה זו תהיה רלוונטית במצב בו הארנונה אינה משולמת והמחזיקים כופרים בחובתם לתשלום הארנונה. במקרה כזה הבחינה תהיה על פי המבחן הסובייקטיבי, קרי, נשאל האם השוכר רואה עצמו כמחזיק בנכס. לאחר מכן, אם לא ניתן לזהות את המחזיק על פי המבחן הסובייקטיבי, ויש כפירה בחבות לתשלום הארנונה, יהיה הצורך לבדוק מבחינה אובייקטיבית מיהו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. במקרה הנדון, ועדת הערר עברה לבדוק תחילה את המבחן האובייקטיבי הבוחן מי הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, זאת מבלי לנמק מדוע מצאה הוועדה להתערב ביחסים שבין הקניון לשוכרים במקום בו אין מחלוקת ביניהם לעניין זה.
לסיכום, הוחלט על קבלת הערעור וביטול החלטת ועדת הערר, וכי יתאפשר רישום השוכרים כמחזיקים של החלקים בשטחים משותפים לפי חלקם המוסכם לפי החוזים, לצורך חיובי הארנונה. קביעה זו ניתנה בכפוף לכך שמדובר במצב בו אין יריבות בין הצדדים הקרובים לנכס. כלומר, לפי פסק הדין במקום בו קיימת הסכמה בין הצדדים לעניין מי יחשב מחזיק לצורך תשלום ארנונה, הרי שיש לכבד הסכמה זו, ובמקרה זה שיקול הדעת של מנהל הארנונה יהיה מצומצם, וכי אין הרשות יכולה לדלג על שלב בחינת ההסכמות בין הצדדים. משכך הוחלט בהתאם להסכמת הצדדים כי שוכרי החנויות הם המחזיקים של החלקים המשותפים בקניון לצורך תשלום ארנונה.
עמ"נ 58784-07-18 קניון רמת אביב בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב (פורסם בנבו, 04.03.2019).
סיכום ועריכה: עורכי הדין עמיחי ויינברגר, אור לוצאטו וינור ברטנטל.