לא אחת פסקו בתי המשפט בשאלת הציפייה לעליית ערך מקרקעין כגורם משפיע בחישוב גובה היטל ההשבחה. בפסק הדין בעניין אליק רון* למשל, נקבע כי "יש להוציא מכלל הנתונים האובייקטיביים המשפיעים על שווי השוק של המקרקעין ערב אישורה של התכנית המשביחה, את עליית המחיר שנגרמה עקב הציפיות הקיימות בשוק כתוצאה מהליכי התכנון".
כעת הובאה בפני בית המשפט לעניינים מנהליים בת"א, השאלה האם צפייה תכנונית לירידת ערך המקרקעין צריכה להשפיע על שווים במצב הקודם. ככל שהתשובה לכך חיובית, יהא שווי המקרקעין במצב הקודם נמוך יותר ובהתאמה תגדל גם ההשבחה.
הסוגיה בה עסק בית המשפט עניינה בחיוב בהיטל השבחה עקב אישורה של תכנית שימור. לשיטת הוועדה המקומית, אשר התקבלה גם על ידי ועדת הערר, מאחר שהנכס המדובר נכלל ברשימת המבנים לשימור אשר אושרה שנתיים קודם לאישורה של תכנית השימור, התגבשה למעשה ציפייה לירידת ערך המקרקעין עקב מגבלות שימור.
בית המשפט הפך את החלטת ועדת הערר וקבע:
"לא ניתן לקבל מצב שבו המשיבה, הרשות המנהלית, זוכה להיטל השבחה גבוה יותר בשל "התעלמות" מציפיות השוק בשל פעולות תכנוניות עתידיות, והן בהיטל השבחה גבוה יותר, בשל ציפיות השוק ל"מטרד" על הנכס, בשל פעולות תכנוניות עתידיות".
דין ציפייה לירידת ערך, כדין ציפייה לעליית ערך. בשתיהן אין להתחשב בקביעת גובה ההשבחה.
עמ"נ 51214-09-17 פסגות גן בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה רמת גן
* רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון
עריכה וסיכום: עורכי הדין עמיחי ויינברגר, רויטל אפלבוים וינור ברטנטל