הפטור מהיטל השבחה לדירת מגורים, הקבוע בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון ובניה, מוצא תכופות דרכו לפתחן של הערכאות השונות. עמימות הניסוח, כמו גם סיטואציות מורכבות העולות מחיי היומיום בשוק הנדל"ן, מצריכות בחינה מחודשת שוב ושוב של פרשנות הסעיף.
בפסק הדין בעניין דיבון[1] קבע בית המשפט העליון כי יש להעניק פטור לכל אחד מהמחזיקים במשותף במקרקעין, אשר אינם בני משפחה אחת ואינם מהווים יחידה כלכלית אחת. בסופו של פסק הדין קבע בית המשפט העליון כי אין ללמוד מפסיקתו לעניין קבוצות רכישה והשאיר שאלה זו בצרך עיון.
כעת, הגיע שאלת הזכאות לפטור מהיטל השבחה לדירת מגורים לרוכשים במסגרת קבוצת רכישה לפתחה של ועדת הערר.
בהתאם להלכת דיבון, קבעה ועדת הערר כי התשובה לשאלת הזכאות תמצא בקביעה האם קבוצת רכישה מהווה יחידה כלכלית אחת או אם לאו.
ועדת הערר מצאה כי בנסיבות העניין שהונחו בפניה, המאפיינות את מרבית קבוצות הרכישה (קבוצה גדולה של אנשים זרים זה לזה, המובלים על ידי גורם מארגן וקשורים זה לזה בחוזים שלא ניתן לשנותם), יש לראות בקבוצה יחידה כלכלית אחת, שלא ניתן לזכות כל אחד מיחידיה בפטור מהיטל השבחה.
החלטה זו של ועדת ערר התבססה על בחינת אופי ההתקשרות, השוואה לחקיקת מס אחרת בהקשר של קבוצות רכישה ובחינת תכלית החקיקה, כשעל בסיסן קבעה:
"המשקל המצטבר אודות קבוצות רכישה מוביל למסקנה הברורה כי לא במבצע בנייה עסקינן ולא בקבוצת חברים המבקשים לבנות את ביתם. עסקינן במפעל יזמי הדומה לעסקה קבלנית. החלטה אחרת שתקבע כי כל חברי הקבוצה נחשבים ל"מחזיקים" בעת התרחשות אירוע ההשבחה, ולפיכך כל אחד ואחד מהם יהיה פטור מהיטל השבחה ביחס לדירת המגורים שיבנה במקרקעין לא ראויה ולא משקפת את תכלית החקיקה… עסקה של רכישת דירת מגורים מקבלן דומה במהותה לעסקה של רכישת קרקע לצורך בניית דירת מגורים עליה, באמצעות קבוצת רכישה, ועל כן יש למסותה באופן זהה – הן מבחינת מס רכישה ומע"מ, והן מבחינת היטל השבחה. לכן סבורים אנו שיש לסייג את הלכת דיבון ביחס לקבוצות רכישה".
ערר 481/16 סגל יחיאל ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים.
כתיבה ועריכה: עוה"ד רויטל אפלבוים, עמיחי ויינברגר וינור ברטנטל.
[1] דנ"א 6298/15 הוועדה המקומית פתח תקוה נ' דיבון שלום ואח' (פורסם בנבו, 29.6.2017).