--שווי שוק קודם להקלה

שווי שוק קודם להקלה

זכויות מוקנות שמימושן תלוי בהקלה יחויבו בהיטל השבחה לפי שווין האובייקטיבי בשוק החופשי

3 עררים שהוגשו על הכרעות שמאים מכריעים בתחומה של תל אביב, העלו שאלה זהה – כיצד יש לשום זכויות בניה מוקנות בתכנית, אשר לצורך מימושן נדרשת הקלה?

שאלה שכזו יכולה להתעורר, למשל, כאשר מימוש מלוא הזכויות אינו אפשרי בתחום קווי הבניין שנקבעו, וייתכן רק באם תינתן הקלה בקווי הבניין.

לשיטתה של הוועדה המקומית תל אביב זכויות כגון אלה נטולות כל ערך ואינן משפיעות על שווי המקרקעין קודם למתן הקלה, שכן מדובר בזכויות מותנות שאינן בנות מימוש. שווין והשפעתו על שווי המקרקעין ייקבעו רק בעת מימושן בהקלה, ומועד ההקלה יהיה גם המועד הקובע לצורך מיסוין בהיטל השבחה.

תוצאת גישתה של הוועדה המקומית הינה היטל השבחה בשיעור גבוה מאד, שכן במצב הקודם, עובר למתן ההקלה, ניתן למקרקעין שווי נמוך בשל ההתעלמות הגורפת מזכויות בניה קיימות אך מותנות.

וועדת הערר דחתה את עמדתה של הוועדה המקומית תוך שקבעה כי שווי השוק של המקרקעין במצב הקודם ייקבע בהתאם לשוויים האובייקטיבי בשוק החופשי, לרבות השווי הנגזר מאותן זכויות מותנות:

"אם שווי השוק, האובייקטיבי, של המקרקעין במצב שקדם להקלה, גילם את שווין של זכויות הכלולות בתכנית החלה על הנכס, כי אז יש להביא הדבר בחשבון במסגרת הערכת ההשבחה. ואם דרושה הקלה לצורך ניצול זכויות אלה (שכבר נקבעו בתכנית!), ובהתאם לכך השוק מייחס להן ערך מופחת במידת כזו או אחרת, כי אז שווי מופחת זה הוא הערך שיש להביא בחשבון בקביעת שווי הנכס במצב הקודם להקלה. כך, פשוט ברור ונהיר, שווי שוק הוא שווי שוק הוא שווי שוק".

ולסיכום קבעה:

"לצורך שומת היטל ההשבחה יש להביא בחשבון את שווי השוק האובייקטיבי של הנכס במצב הקודם, ואין לנטרל ממנו את השפעתן של זכויות הכלולות בתכניות תקפות, שלשם מימושן נדרשת הקלה".

לעניין השווי האובייקטיבי קיבלה וועדת הערר את הערכת השמאית המכריעה, שושי שרביט, לפיה בעת אישור התכנית ייחס השוק לזכויות שווי מפחת ב- 15% המגלם את הדחייה בשל הצורך באישור הקלה למימושן.

הוועדה המקומית זכתה אף לביקורת מצד וועדת הערר, שסברה כי נעשה כאן ניסיון לייצר הגדלה פיקטיבית של היטל ההשבחה.

ההערכה היא כי להחלטה תהיה השפעה על היטלי השבחה בהיקפים משמעותיים בתחומי תל אביב.

ערר 85215/15 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב ואח' נ' ב. בייניש בע"מ ואח' .

עריכה וסיכום : עורכי הדין עמיחי ויינברגר, רויטל אפלבוים וינור ברטנטל.  

28 ינואר 2019|