פעם נוספת מתעוררת מחלוקת משפטית בדבר ההסדרים הקובעים בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
זו הפעם, עוסקת המחלוקת בפטור לדירת מגורים הקבוע בסעיף 19(ג)(1), ומאפשר פטור מהיטל השבחה בבניית דירה מגורים חדשה או הרחבת דירה קיימת ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים החדשה או המורחבת אינו עולה על 140 מ"ר. בהתאם להלכה פסוקה, מדובר בפטור אחד לתא משפחתי בגין דירה חדשה או הרחבה כאמור באותם מקרקעין.
פטור זה מוצא תכופות דרכו לפתחן של הערכאות השונות. עמימות הניסוח, כמו גם סיטואציות מורכבות העולות מחיי היומיום בשוק הנדל"ן, מצריכות בחינה מחודשת שוב ושוב של פרשנות הסעיף.
כאן נדרש בית המשפט העליון לשאלת המועד הקובע לצורך בחינת קיומו של פטור מהיטל השבחה.
בית המשפט לעניינים מנהליים קבע, בניגוד לכלל הנוהג, כי יש לבחון את מצב הזכויות של הנישומים במועד מתן היתר הבנייה. המשמעות עבור הנישומים במקרה הספציפי הייתה כי הינם זכאים לפטור בגין הדירה החדשה שכן במועד זה השלימו את מכירת הדירות הקודמות אשר היו בבעלותם ונותרו עם דירה אחת, היא הדירה שנבנתה.
באופן זה הרחיב בית המשפט לעניינים מנהליים את הפטור שכן במועד אישור התכנית המשביחה החזיקו הנישומים בשתי דירות באותן מקרקעין בשטח העולה על 140 מ"ר.
על החלטה זו הגישה הועדה המקומית בר"מ לביהמ"ש העליון. ביהמ"ש העליון נתן רשות ערעור וביטל את החלטת ביהמ"ש המחוזי, תוך שהוא שב על הכלל:
"אם כן, שאלת החבות בהיטל נבחנת ככלל במועד אירוע המס – ובענייננו, משמדובר בהשבחה שמקורה בתכנית, במועד תחילתה. אם זהו המועד הרלוונטי לבחינת החבות, הרי שזהו גם המועד הרלוונטי לבחינת הזכאות לפטור"
משהחזיקו הנישומים במועד זה בשתי דירות ששטחן עולה על 140 מ"ר כאמור, אזי הם אינם זכאים לפטור.
ביהמ"ש העליון למעשה ביסס את הכלל שכבר היה קיים ולפיו המועד הקובע הוא מועד אישור התכנית – זאת הן לעניין הערכת ההשבחה והן לעניין בחינת הזכאות לפטור. כלל אשר ביהמ"ש לעניינים מנהליים למעשה לא פעל על פיו.
לדידנו מדובר בפסיקה ראויה אשר מעגנת שוב את הכלל הנהוג, ומונעת שורה של פסיקות סותרות בנושא. אך דומה כי הקושי המתעורר שוב ושוב בפסיקה בקשר עם סעיף הפטור לדירת מגורים מחייב כי יטול המחוקק את העניין לטיפולו ויסדירו בחקיקה מתאימה, ראשית או משנית.
בר"מ 7114/18 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' שלמה שילה )פורסם בנבו, 18.11.2019)
כתיבה ועריכה: עוה"ד עתליה ניני, רויטל אפלבוים, עמיחי ויינברגר, ינור ברטנטל