--שווין של זכויות מותנות קודם לאישור הקלה עומד על שיעור "0" לצורך היטל השבחה

שווין של זכויות מותנות קודם לאישור הקלה עומד על שיעור "0" לצורך היטל השבחה

בניוזלטר קודם מיום 28.1.2019 תיארנו את החלטת וועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה בסוגייה זו.

במקרה שהובא בפני ועדת הערר, עמדה לבחינתה שאלת אופן עריכת חישוב שווי מקרקעין לצורך היטל השבחה, מקום בו זכויות בניה מוקנות בתכנית אשר לצורך מימושן נדרשת הקלה.

עמדת הוועדה המקומית אשר הובאה בפני וועדת הערר הייתה כי זכויות כגון אלו נטולות כל ערך ואינן משפיעות על שווי המקרקעין קודם למתן ההקלה שכן אין בנות מימוש בטרם ניתנה הקלה.

ועדת הערר דחתה את עמדת הוועדה המקומית וקבעה כי שווי השוק של המקרקעין בטרם מתן ההקלה ייקבע בהתאם לשווים האובייקטיבי בשוק החופשי לרבות השווי הנגזר מאותן זכויות מותנות (לפירוט נוסף ר' קישור  –  ניוזלטר 28/01/219 – "שווי שוק קודם להקלה").

החלטה זו הובאה לפתחו של בית המשפט לעניינים מנהליים עקב ערעור מנהלי שהוגש על ידי הועדה המקומית.

בית המשפט סקר את ההלכות הקבועות בענייני היטל השבחה ומצא כי יש לבטל את החלטת ועדת הערר. נקבע כי שווין של זכויות בנייה מותנות עומד על אפס בטרם מתן ההקלה, וזאת על אף שייתכן כי זכויות אלו מגלמות עליית ערך מסוימת הנובעת מהציפייה להשבחה לכשתינתן ההקלה. משכך, שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם אינו זהה בהכרח לשווי השוק כמשמעותו האובייקטיבית.

בבסיס החלטה זו עמדו מספר טעמים ורציונליים אשר מקצתם יופרטו להלן. ראשית, התכלית שבהטלת היטל השבחה מבוססת על רעיון של צדק חברתי. על מנת שהיטל ההשבחה יגשים את תכליתו ראוי כי בעל המקרקעין אשר התעשר כתוצאה מפעולה תכנונית ישתף את הציבור בהתעשרותו ועליו לשקף את ההשבחה האמתית שחלה. שנית, "הקלה" אינה עניין שבוודאות שכן אין חובה על הועדה המקומית לאשר אותה. ומכאן "שכל עוד שלא התבקשה הקלה ואין כל וודאות שאם תתבקש היא גם תתקבל – לא ניתן למסות בהיטל השבחה". שלישית, עמדה לנגד עיני ביהמ"ש החובה לקיים את האינטרס הציבורי שבגביית מס אמת, בשיעור המלא, ממי שנהנה מההשבחה וחייב בתשלומו. לבסוף, קבע ביהמ"ש כי קביעת שווי זכויות כגון אלו בשיעור "0" הינה דרך הילוך "היוצרת וודאות בהליך ומונעת ספקולציות מיותרות באשר לשווין של זכויות לא וודאיות".

עמ"נ (ת"א) 19341-04-19 ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' ב. דייניש בע"מ

סיכום ועריכה: עוה"ד עתליה ניני, רויטל אפלבוים, עמיחי ויינברגר, ינור ברטנטל

17 נובמבר 2019|