--על עסקאות סותרות במקרקעין – תחרות בין בעל זכות אובליגטורית לקבלת מתנה לבין עיקול מאוחר שהוטל

על עסקאות סותרות במקרקעין – תחרות בין בעל זכות אובליגטורית לקבלת מתנה לבין עיקול מאוחר שהוטל

קולמוסים רבים נשברו בדיונים אודות דיני התחרות ודיני עסקאות נוגדות במקרקעין: על התחרות שבין זכויות שונות, על מעמד הרישום ומעמדה של הערת אזהרה, והאופן שבו זכות אחת גוברת על השנייה. הפסיקה יצרה מספר כללים לפתרון תאונות משפטיות בהן צדדים רחוקים ותמי לב מתחרים על זכות באותו הנכס.

במקרה שהונח לפתחו של בית המשפט המחוזי, התחרות על הנכס הייתה בין בעל זכות מכוח עסקת מתנה שלא נרשמה, לבין עיקול מאוחר שהוטל. באותו מקרה, בעלת הזכות הרשומה בנכס הקנתה לאחיה במסגרת עסקת מתנה את זכויותיה.

ודוק. עסקה זו לא נגמרה ברישום ואף לא נרשמה בגינה הערת אזהרה. בשלב מאוחר יותר הוטל עיקול על הנכס על ידי נושה של האחות – בעלת הזכות הרשומה.

כבכל המקרים כדוגמת זה שבנדון – השאלה כעת היא זכותו של מי גוברת.

נקודת המוצא הינה הלכת לאניאדו[1] בה נקבע כי בתחרות שבין בעל זכות (אובליגטורית בלבד) לקבל מתנה לבין נושה מאוחר, זכותו של הנושה המאוחר גוברת. זאת, בכפוף לחריגים בהם יוכל בעל הזכות האובליגטורית להוכיח כי זכותו גוברת. על מנת לעמוד בנטל יהיה על מקבל על מקבל המתנה להוכיח את תום לבו שלו ושל נותן המתנה, וכן את נסיבות נתינתה והסרת כל ספק שמא נועדה המתנה להברחת הנכס מנושיו או למטרה בלתי ראויה אחרת.

ואכן, במקרה שבנדון, בחן ביהמ"ש את נסיבות המקרה הספציפיות והגיע לכלל מסקנה כי מתקיים החריג שבהלכת לאניאדו. הנה כי כן,  ועל אף שלא נרשמה הערת אזהרה לטובת מקבל המתנה זכותו גוברת על זכותו של המעקל.

לדידנו,  ספק אם המקרה שבנדון הינו מבין המקרים אשר ראוי לחסות תחת החריג שבהלכת לאניאדו. לשיטתנו ביהמ"ש לא נתן משקל למספר פרטים חשובים. בין היתר, ביהמ"ש התעלם מהעובדה כי אותה "תאונה משפטית" נגרמה בשל התנהלותם של האחות- החייבת ואחיה. תחת זאת, חתם ביהמ"ש את פסק דינו באמירה כי הם אלו שגרמו באדישותם לחוסר הבנה של מצב הזכויות בנכס כטעם לכך שכל צד יישא בהוצאותיו.

יתר על כן, יש מקום אף לשאול האם יש לראות באחות – החייבת תמת לב מקום שבו הנכס התגלגל לזכותה, בעבר,  בחלקו מכח עסקת מתנה שנגמרה ברישום (כלומר, בעבר, ייתכן והאחות דווקא ידעה להקפיד על השלמת העסקה ברישום).

אשר על כן גם אם נגיע לכלל מסקנה כי אכן האחות -החייבת ואחיה פעלו בתום לב (כשם שקבע ביהמ"ש) הרי שעה שברור כי אדישותם (שיכול ואף עולה לכדי רשלנות של ממש) היא זו שגרמה להתנגשות הזכויות, ייתכן כי לא היה מקום לפתור אותם מאחריות המשפטית והחברתית הכרוכה בסיום עסקאות מקרקעין ברישום (או לכל הפחות בהערת אזהרה) וזאת, על מנת שלא להטעות צדדים שלישיים אשר מסתמכים על אמינות המרשם.

פשר (ת"א) 58846-02-16 מלכה אלקה בראון רובינשטיין נ' אלון וולך (פורסם בנבו, 5.4.2020).

[1] ע"א 11502/05 אילנה לאניאדו נ' הולנד ישראל בע"מ (פורסם בנבו, 24.2.2008).

 

18 מאי 2020|