--על חיוב יזם בהיטל השבחה מעבר למוסכם בחוזה הפיתוח

על חיוב יזם בהיטל השבחה מעבר למוסכם בחוזה הפיתוח

במקרה שהובא בפני בית המשפט העליון עמד חוזה פיתוח אשר נערך בין הוועדה המקומית, רשות מקרקעי ישראל והיזם בשנת 2003, במסגרתו חויב היזם בביצוע עבודות ציבוריות מחד, והוסכם כי לא יחוייב בהיטל השבחה מאידך. דרישת הוועדה המקומית כי ישולם היטל ההשבחה, תוך שהיא מתכחשת לחוקיות ההסכם שהיא עצמה חתמה, ואשר כבר קוים במלואו, הביאה את הצדדים בפני בית המשפט, אשר נדרש לדיון בשלוש הלכות קודמות –

הלכת קנית – משנת 1989, במסגרתה נקבע כי בעל חוזה פיתוח אינו במעמד של חוכר, ועל כן אינו חייב בהיטל השבחה בגין תקופת הפיתוח.

הלכת בר יהודה  – משנת 2016 אשר הפכה את הלכת קנית, והינה נהוגה כיום, לפיה זכותו של בעל חוזה פיתוח עולה לכדי זכות חכירה, ומשכך יש לחייבו בהיטל השבחה בתקופת הפיתוח.

הלכת דירות יוקרה – משנת 2011, אשר אסרה על יומם של הסכמים בין פרט לרשות במסגרתם מוטלות על הפרט עבודות או תשלומים שחלים על הרשות, ו/או פוטרים את הפרט מתשלומי חובה.

החוזה בין הצדדים במקרה דכאן, נחתם לאחר הלכת קנית אך עוד בטרם נקבעו הלכות בר יהודה ודירות יוקרה. לפיכך, לכאורה, ניתן היה בידי הצדדים לחתום את ההסכם כפי שנחתם. אלא שכאמור, בחלוף שש שנים מחתימתו, ולאחר שהוחל בביצועו, דרשה הוועדה המקומית היטל השבחה בניגוד להסכם.

ביהמ"ש סקר את ההלכות הנוגעות לעניין והבהיר כי הלכת בר יהודה הינה בעלת תחולה רטרואקטיבית, אלא אם תמצאנה נסיבות מיוחדות שלא להחילה. עוד קבע ביהמ"ש כי בהתאם להלכת דירות יוקרה מדובר בחוזה הנגוע באי חוקיות.

אף על פי כן, ביקש בית המשפט לבחון מהן תוצאות אי חוקיות זו. נקבע כי במכלול הנסיבות, חרף אי-החוקיות שבחוזה 2003, ובשל חלוף הזמן והעובדה שההסכם כבר בוצע במלואו, אין מקום להורות על בטלותו והיזם לא יידרש להוסיף ולשלם היטל השבחה כפי שנתבקש על-ידי הוועדה המקומית.

ביהמ"ש הבהיר כי מדובר בקביעה מיוחדת לנסיבות העניין. ללמדנו כי אין לראות בה שינוי להלכה הנוהגת בעניין בר יהודה ודירות יוקרה, ואלה עומדות על כנן גם היום.

בר"מ 1245/15 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' נוה שוסטר בע"מ

כתיבה ועריכה: עוה"ד עתליה ניני, רויטל אפלבוים, עמיחי ויינברגר, ינור ברטנטל

4 פברואר 2020|