פרסומים ופסקי דין

האם תמיד הוראות תמ''א 38 גוברות על תכניות מתאר ''רגילות''?

עקב הפקדת תכנית מתאר מפורטת לשכונת בית הכרם בירושלים, סבורה הועדה המקומית לתכנון ובניה כי יש לדחות על הסף כל בקשה להיתר לפי תמ"א 38, אשר אינה תואמת לחלוטין את הוראות תכנית בית הכרם. הועדה נסמכת על סעיף 97 לחוק התכנון והבניה לפיו אם הופקדה תכנית, לא יינתן בתחומה כל היתר שלא בהתאם לתכנית המופקדת. בעקבות כך, דחתה הועדה בין היתר, בקשת היתר לתוספת שתי קומות ושלוש יחידות דיור למבנה הטעון חיזוק. על כך מוגש ערר.

משום שתמ"א 38, בהיותה תכנית ארצית, לא יכולה להתייחס לשיקולי תכנון יחודיים לאזור מסוים, נקבעה דרך באשר להתאמתה ל"מאפייני ישוב" והיא באמצעות הכנת תכנית מפורטת לפי ס' 23 לתמ"א. תכלית הסעיף היא לאפשר למוסדות התכנון ביצוע התאמות בהוראות התמ"א לאזור מסוים, תוך הותרת המתווה העקרוני על כנו.

בירושלים, נוכח מאפייניה הייחודיים, אושרה בשנת 2014 תכנית כזו (תכנית 10038), והיא קובעת את דרך יישומה של תמ"א 38 בירושלים כולה. באשר למבנה נשוא הערר, הוראות התכנית מאפשרות תוספת זכויות של שתי קומות, הרחבת דירות קיימות וכן סגירת קומה. לאחרונה, הופקדה אותה תכנית בית הכרם, שהיא לא תכנית לפי סעיף 23. עם ההפקדה התגבשה אצל הועדה העמדה המשפטית, לפיה לא ניתן לאשר בקשות להיתר לפי תכנית 10038 כל עוד הן לא עומדות במגבלות הקבועות בתכנית המופקדת.

נקבע כי, משום שתכנית 10038 הותקנה מכוח ס' 23 לתמ"א 38 מדובר בתכנית בעלת מעמד נורמטיבי מיוחד, שכן נוצרה מתוך התכנית הארצית, וחל העקרון הכללי בתמ"א לפיו הוראות תכנית חיזוק גוברות על כל תכנית אחרת. נקבע כי שינוי לתכנית כזו לא יכול להיעשות בתכנית "רגילה" אלא רק בתכנית אחרת מכוח סעיף 23 או בתכנית ארצית. נקבע כי גם אם תאושר התכנית המופקדת כלשונה, ניתן יהיה (במישור הסמכות) לאשר את הבקשה להיתר נשוא ערר זה. 

לפיכך, לא חל בעניינינו סעיף 97 לחוק ודין החלטת הועדה להתבטל, שהרי אין חולק כי סמכותה נגזרה אך ורק מהעמדה המשפטית לפיה יש לדחות את הבקשה על הסף. עם זאת נקבע, כי יש לראות בתכנית המופקדת כמדיניות תכנונית, אשר ניתן וראוי להתחשב בה במסגרת הפעלת שיקול דעת הועדה המקומית ולאחריה ועדת הערר. הערר מתקבל והבקשה מוחזרת להמשך טיפול הועדה.

ערר (י-ם) 270/17 ג.י שקד בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

חזרה