פרסומים ופסקי דין

האם שכר טרחה שמשלמים רוכשים לעו''ד של הקבלן נכלל בשווי המכירה לחישוב מס הרכישה?

ערר העוסק בשאלה, האם יש להחריג או לכלול בשווי המכירה של יחידת מגורים, את ההוצאות המשפטיות אשר לקחו על עצמם הרוכשים לשלם לבא כוחו של הקבלן, לצורך חישוב מס הרכישה.

מנהל מיסוי מקרקעין שלח לרוכשי הדירה הודעת שומה למס רכישה, הכוללת בתוכה שכר טרחת עורך דין בגובה של כ-25,000 שקלים. במסגרת ההשגה שהוגשה טענו העוררים, חברת יחד הבונים ורוכשי הדירה, כי תשלום שכר הטרחה בוצע לעורך הדין באופן ישיר ואינו מהווה חלק מהתקבולים של חברת הבנייה. מנהל המיסוי דחה את ההשגה, תוך שהוא מתבסס על עניין יעקובס שקבע, כי שווי המכירה כולל את כל התמורות שקיבל הקבלן, כולל הוצאות משפטיות.

לטענת מנהל המיסוי, יש למסות את העסקה ע"פ תוכנה הכלכלי וע"פ מהותה האמתית. רכישת דירה במהותה, הינה רכישה המסתיימת ברישום בטאבו וכל הכרוך בכך הוא חלק בלתי נפרד מהעברת בעלות הדירה. בטרם קובע הקבלן את מחיר הדירה, הוא לוקח בחשבון את סך ההוצאות אשר עליו לשאת ואין לעשות אבחנה בין הוצאות כלליות (כגון עובדי ניקיון ועובדי מזכירות) לבין הוצאותיו המשפטיות וכשם שהקבלן שולח את רוכשי הדירה לשלם לעורך הדין, הוא יכול לשולחם גם לבעלי המקצוע (כגון חשמלאים ורצפים).

הועדה קיבלה את הערעור ברוב קולות וקבעה, כי מנהל מיסוי המקרקעין לא הצליח להוכיח את טענתו כי תשלום הרוכשים עבור שכר טרחת העו"ד ניתן עבור שירותים משפטיים אחרים מלבד הוצאות רישום הבית על שמם. סעיף 6(ב) בחוק המכר, מחייב את הקבלן לגרום לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים ולגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקס הבתים המשותפים, בתוך פרקי הזמן הקבועים בו, אך אין בו כדי לחייב את הקבלן לשאת בהוצאות המשפטיות הכרוכות בביצוע רישומים אלה בפנקסים וברישומים הרלוונטיים. השירות המשפטי שניתן בהקשר לרישום זכויות בדירה הנרכשת מקבלן הינו מורכב וכולל לא רק את פעולת הרישום עצמה אלא גם פעולות נוספות רבות כדוגמת ליווי הרוכשים מרגע השלמת כריתת ההסכם, דיווח לרשויות המס, הגשת השגות בגין מס רכישה, רישום הערות אזהרה לטובת הרוכשים וכו'. הועדה קבעה, כי השווי לצורך חישוב במס הרכישה צריך להיות מושתת על "עקרון  צרוף כל התמורות", כאשר השאלה היא כיצד יש לפרש את המונח ואיזה תמורות יש להביא בחשבון. יש להבחין בין תשלומים שהם חלק בלתי נפרד מהליך בנייה כגון היטל השבחה הוצאות פיתוח לבין הוצאות משפטיות אשר הן במעגל החיצוני והן נלוות לבנייה, אך לא באותו מעגל פנימי.

ו"ע 17240-10-12 יחד הבונים ייזום ובניה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות

ניתן ביום [27.04.2015] בועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 - מחוז מרכז שליד בית המשפט המחוזי מרכז-לוד

חזרה