פרסומים ופסקי דין

האם ניתן להטיל בדיעבד היטל השבחה, מקום בו לא מומשה התכנית במועד המכר?

זוג תושבי תל אביב, אשר רכשו דירת מגורים בבניין דירות בקומה העליונה, ביקשו וקיבלו היתר לבנית חדר על הגג. שנתיים לפני מועד הרכישה אושרה תכנית העוסקת בבניה על גגות, ובעת הרכישה נקבע כי המכירה אינה חייבת בהיטל ההשבחה. בגין ההיתר לבנית החדר על הגג, הטילה הועדה המקומית לתכנון ובניה על הקונים היטל השבחה. ועדת הערר ביטלה את החיוב, ועל כך מערערת הועדה.

לטענת הועדה, בעת הרכישה לא ניתן היה לנצל את זכויות הבניה על הגג כיוון שתכסית הקומה העליונה בבניין לא היוותה לפחות 80% משטח הקומה שמתחתיה, תנאי הנדרש לפי התכנית. על כן, לטענתה, כאשר נמכר הנכס לקונים לא היו זכויות ניתנות למימוש, ומועד המימוש הראשון הוא מתן היתר הבניה. עוד טוענת הועדה, כי לא מדובר בהעברת היטל השבחה מהמוכר לקונה, אלא הטלתו על מבקשי היתר, שהם אלו שמימשו לראשונה את ההשבחה הנובעת מהתכנית, לאחר שביקשו להרחיב את השטח העיקרי של דירתם על חשבון שטחי בניה משותפים. לטענתה, רק אותה ההגדלה הביאה לכך שתנאי התכנית, לפיהם הדירה העליונה מהווה לפחות 80%  משטח הקומה מתחתיה, מתמלאים. לבסוף טענה הועדה כי גם אם שגה השמאי מטעמה, הרי יש לאפשר לה לתקן את הטעות ולגבות היטל השבחה מהמשיבים.

לטענת הקונים, הרחבת הדירה התאפשרה מכוח תכנית הגגות שקדמה לרכישת הזכויות על ידם, והיא לא חייבה כל אקט תכנוני המהווה אירוע השבחה. לטענתם, מוכר הנכס יכול היה לנצל את השטחים האמורים. הקונים טענו כי התנאי בתכנית הגגות נוגע לתכסית בלבד, ואין צורך בתוספת שטחים עיקריים שלבקשה להוספתם ניתן להתנגד, אלא די ביצירת שטחי שירות נוספים וקירויים כפי שנעשה בפועל. לאור כל זאת, לטענתם, סיכויי המימוש היו ידועים כבר בעת המכר.

נקבע כי, ראשית, אישור תוספת השטחים נעשה קודם למכירת הנכס לקונים. נקבע כי אין לאפשר "לפצל" את ההיטל בגין תכנית משביחה בכל מקרה בו לא מומשה התכנית הלכה למעשה במועד המכר. גם במקרה בו לא מומשה התכנית בפועל, עדיין סביר כי ישנה השבחה של הנכס מעצם התכנית, והיה על השמאי להתייחס לכך. אין בשל טעות זו, להעביר את החיוב בהיטל מהמוכרים לקונים. נקבע כי אם יתקבל הערעור, החשש הוא שהועדה לא תבחן באופן מעמיק את שאלת ההשבחה במועד המכר, כי תמיד תישמר לה הזכות לטעון לאחר מכן, כי ההיטל יוטל עם המימוש. הדבר יצור חוסר ודאות וחשש כי ההיטל לא יוטל על מי שאמור להיות מחויב בו. ביחס לטענת הועדה כי ביכולתה לתקן את טעותה המנהלית, נקבע כי מדובר בטעות שכל כולה ברשות, הקונים ערכו חישובים כלכליים בעת הקניה ואין להטיל את אותה הטעות על האזרח הבודד, אלא לפזרו על כלל הציבור. הערעור נדחה.

עמ"נ (ת"א) 22395-09-15 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' אמיר עזרא בקשי

חזרה