פרסומים ופסקי דין

בית המשפט העליון ''הכשיר'' בנייה לא חוקית בפרויקט מגורים, כדי להימנע מפגיעה בדיירים המתגוררים בו

חברת שפץ, קיבלה היתר בניה בניגוד לתכנית מתאר לשם בניית בניין. חלקו התחתון של הבניין נבנה בהתאם להיתר זה, וחלקו העליון נבנה ללא היתר כלל, יחד עם חריגות בנייה נוספות. גופי התכנון דחו תכנית, אשר נועדה "להכשיר" את הבנייה הבלתי חוקית, תוך מתן משקל מכריע לפגיעה בשלטון החוק. בניגוד לכך, בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים התחשב בדיירים, אשר רכשו דירות בבניין תוך הסתמכות על היתר הבניה שהוצא בתום לב, ואישר את המשך האכלוס של הדירות. זוהי המחלוקת העומדת בלב הדיון המונח בפנינו.

המדינה, המערערת על פסק הדין, העלתה שתי טענות מרכזיות: הראשונה, נוגעת לאיזון בין האינטרסים הרלבנטיים לתביעה. בית המשפט נתן משקל רב מדי להגנה על הדיירים ומשקל נמוך מדי להגנה על שלטון החוק ואינטרס התכנוני.  כמו-כן, שגה בית המשפט בכך שייחס לשפץ תום לב, בין השאר בגלל שני כתבי אישום שהוגשו כנגדו וכנגד ראש מועצת קריית מלאכי. הטענה השנייה של המדינה היא, כי לא היה מקום לתת במסגרת העתירה המנהלית שהוגשה סעד המאפשר את אכלוס המבנים, שכן לא התקבלה כל החלטה מנהלית בנושא האכלוס. שפץ והוועדה המקומית חולקות על קביעותיו של בית המשפט המחוזי, בנוגע לכך שהיתר הבנייה הוצא בניגוד לדין ושהוא עומד בסתירה לתכליותיה התכנוניות של תכנית 65. לטענתן, קביעותיה של ועדת העררים אינן מבוססות מבחינה עובדתית ופרשנית, ובנוסף לכך אין קשר בין הרשעתו של ראש עיריית קריית מלאכי והפרשה שלפנינו.

בית המשפט קיבל באופן חלקי את הערעור וקבע, כי הרשות התכנונית שוקלת מגוון שיקולים בבואה לדון באישור תכנית בדיעבד לאחר שבעל המקרקעין או היזם קבע עובדות בשטח, ופעל בניגוד לתכניות קיימות. בין שיקולים אלה מצויים בעיקר שיקולי השמירה על שלטון החוק, השיקול התכנוני והשיקול של הגנה על צדדים שלישיים. השאלה היא, כיצד ניתן לבטא במבט להמשך את חומרת הפגיעה בשלטון החוק ולהעניק לה משמעות אופרטיבית. אמנם מעשיה של שפץ אכן מטילים ספק בתום ליבה, אולם אין זה מוביל למסקנה ההכרחית המבטלת באופן מוחלט את היתרי הבנייה. עדיין נותרו שני הנימוקים הנוספים: הפגיעה בדיירים תמי הלב והתרשלותה של הוועדה המחוזית. מאז מועד פסק הדין לפני כשנה, נכנסו הדיירים לדירות המגורים שרכשו וחיים בהן את שגרת חייהם. יוצא שנוצר משולש חדש שתומך בדיירים: התרשלות הוועדה המחוזית, הפגיעה הקניינית-כספית בדיירים, והפגיעה של שימוש הדיירים בדירה. כוחו המצטבר של משולש נימוקים זה הוא בעל משקל רב מאוד. נימוק הפגיעה בדיירים מועצם לאור העובדה שהכניסה לדירה לא נערכה בחשכה ובניגוד לדין, אלא באישורו של בית משפט, ובעקבות היתרים מתוקנים שהתקבלו. התוצאה האופרטיבית היא הכשרה בדיעבד הקומות המאוכלסות בבניין, בהתאם להיתר שניתן על-ידי הועדה המקומית. כמו כן, תדון הועדה המחוזית ביתר הנושאים שפורטו בערעור, אך בכל מקרה לא יוכשרו הקומות העליונות שנבנו ללא היתר, בהתאם לתוכנית הקיימת.        

עע"מ 6738/13 מדינת ישראל נ' ש.י. שפץ וקנין קבלני בניין בע"מ

ניתן ביום [2.12.2014] בבית המשפט העליון בפני כב' השופטים א' רובינשטיין, נ' הנדל, א שהם

 

חזרה